今日は、令和5年度 第36問について解説します。
特定転貸事業者が、特定賃貸借契約を締結しようとする際に行う相手方への説明（以下、各問において「特定賃貸借契約重要事項説明」という。） に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
① 賃貸住宅管理業務の委託を受けている物件について、新たに特定賃貸借契約を締結する場合、特定賃貸借契約重要事項説明が必要である。
② 特定賃貸借契約を締結する建物所有者に相続が発生した場合、各相続人に対し特定賃貸借契約重要事項説明を行うことが望ましい。
③ 賃貸住宅管理業法施行前に締結されたマスターリース契約の契約期間が、同法施行後に満了し、契約を更新する場合、契約の内容に従前と変更がない場合であっても、特定賃貸借契約重要事項説明が必要である。
④ 特定賃貸借契約を締結する建物所有者が当該建物を売却し、従前の建物所有者の賃貸人たる地位が同一内容によって新たな賃貸人に移転する場合、新 たな賃貸人に特定賃貸借契約の内容が分かる書類を交付することが望ましい。
解説
特定賃貸借契約重要事項説明に関する問題です。
それではさっそく選択肢を確認しましょう。
選択肢 ①
賃貸住宅管理業務の委託を受けている物件について、新たに特定賃貸借契約を締結する場合、特定賃貸借契約重要事項説明が必要である。
〇適切です。
重要事項説明は書面を交付した上で、契約の締結前に実施しなければなりません。
既に別の特定賃貸借契約について、契約締結の実績があったからといって省略できるものではありません。
選択肢の説明通りですので、この選択肢は適切です。
選択肢 ②
特定賃貸借契約を締結する建物所有者に相続が発生した場合、各相続人に対し特定賃貸借契約重要事項説明を行うことが望ましい。
×望まれる対応が変更しているため、現時点では不適切という扱いとします（注意が必要です）
特定賃貸借契約（マスターリース契約）の契約期間中に、相続やオーナーチェンジ等によって貸主が変更された場合には、従前と同一の内容で当該特定賃貸借契約が承継される場合であっても、特定転貸事業者（サブリース業者）は遅滞なく、新たな賃貸人に当該特定賃貸借契約の内容が分かる書類を交付することが望ましいとされています。
これは、【賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の解釈・運用の考え方 第３０条関係No３】に記載されています。
なお、この【賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の解釈・運用の考え方】おいて、旧バージョンでは、「新たな貸主に重要事項説明書の交付および特定賃貸借契約重要事項説明をするものとする」となっていましたので、本問題の出題時点においては、この選択肢は「適切」だったということになります。
つまり、特定賃貸借契約を締結する建物所有者に相続が発生した場合、各相続人に対し特定賃貸借契約重要事項説明を行うことまでは求められていませんが、当該特定賃貸借契約の内容が分かる書類を交付することが望ましいです。
よってこの選択肢は現時点では不適切ですので、令和６年度試験対策としては「貸主が変更した場合、内容が分かる書類を交付することが望ましい」と覚えていただければと思います。
選択肢 ③
賃貸住宅管理業法施行前に締結されたマスターリース契約の契約期間が、同法施行後に満了し、契約を更新する場合、契約の内容に従前と変更がない場合であっても、特定賃貸借契約重要事項説明が必要である。
×不適切です。
施行前に締結された特定賃貸借契約（マスターリース契約）について、契約内容を変更しない限りは、法の施行後に改めて重要事項説明等を行う必要はありません。
つまり、賃貸住宅管理業法施行前に締結されたマスターリース契約の契約期間が、同法施行後に満了し、契約を更新する場合、契約の内容に従前と変更がない場合であれば、特定賃貸借契約重要事項説明は必要ありません。よってこの選択肢は不適切です。
選択肢 ④
特定賃貸借契約を締結する建物所有者が当該建物を売却し、従前の建物所有者の賃貸人たる地位が同一内容によって新たな賃貸人に移転する場合、新たな賃貸人に特定賃貸借契約の内容が分かる書類を交付することが望ましい。
〇適切です。
選択肢②と同様の解説となりますが、特定賃貸借契約（マスターリース契約）の契約期間中に、相続やオーナーチェンジ等によって貸主が変更された場合には、従前と同一の内容で当該特定賃貸借契約が承継される場合であっても、特定転貸事業者（サブリース業者）は遅滞なく、新たな賃貸人に当該特定賃貸借契約の内容が分かる書類を交付することが望ましいとされています。
選択肢の説明通りですので、この選択肢は適切です。
以上から、この問題が出題された時点での正解は選択肢③でしたが、現時点（令和６年度試験対策）での正解は選択肢②および③となります。
※契約内容がわかる書面を交付するということは、説明をしたほうがより良いだろう。という拡大解釈もできなくはないですが、根拠となる記述に変更が生じたため、本ブログでは選択肢②も「不適切」という扱いとさせていただきます。
特定賃貸借契約に関する問題は、重要事項説明、契約締結時書面、特定賃貸借標準契約書について、例年複数問出題されています。
管理受託契約と同様、超重要テーマであることがわかります。
ぜひ関連解説もあわせてご確認いただければと思います。
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